Покупка квартиры в Израиле - обязательные проверки.

Вы собираетесь совершить самую важную сделку в своей жизни и подписать договор на покупку квартиры в Израиле.

Важно иметь в виду что если вы не сделаете нужные и серьезные проверки квартиры – продавца – договора идт, то можете очень пожалеть о принятом решении и возможно потерять большую сумму денег.

Для того чтобы помочь вам не сделать критическую ошибку, мы составили для вас список из основных проверок, которые мы советуем провести перед покупкой квартиры в Израиле.

Для проведения всех проверок мы советуем воспользоваться консультацией адвоката по недвижимости который будет рядом с вами в течении всего процесса, начиная с комплексной проверки, затем при проведении переговоров и подписании договора на покупку квартиры и при регистрации прав на вашу новую недвижимость. 

Список необходимых проверок перед покупкой квартиры в Израиле

 

1. Проверка договора на покупку квартиры в Израиле.

Самая важная проверка при покупке квартиры со вторых рук – это проверка договора на покупку квартиры. 

Договор на покупку подержанной квартиры должен быть очень подробный, включать множество деталей, из которых вытекают ваши права и обязанности. 

Проверка договора купли-продажи квартиры осуществляется профессиональным адвокатом по недвижимости, который проверит договор, включая ваши заявления и заявления продавца; организует график оплаты; проверит обязанности продавца; компенсацию за нарушение договора и многое другое.

 

2. Проверка долгов у второй стороны.

В рамках проверки перед покупкой квартиры важно проверить отсутствие запретов, взысканий и долгов записанных на квартиру. 

Опытный адвокат по вопросам недвижимости проверит для вас что квартира свободна от долгов и прав третьих лиц.

Регистрационная форма – несах табу, даст вам частичную информацию о долгах которые записаны на квартире и могут ограничивать продажу квартиры (предупреждения, ипотека, залог, взыскание, взыскание и т. д.).

Прежде чем подписать договор на покупку квартиры, особенно если она не зарегистрирована в кадастре, следует также свериться с ипотечным реестром, а если продавцом является компания – с реестром компаний. 

Такая регистрация может сорвать сделку или как минимум задержать получение ипотечного кредита от банков.

Ипотека у продавца 

Если на квартиру оформлена ипотека, продавцу необходимо потребовать от банка подтверждение о расчетном остатке ипотечного кредита. 

С продавцом необходимо согласовать, когда и как будет списана ипотека: либо путем погашения ипотечного кредита из выручки, либо путем перевода ипотеки на альтернативный объект недвижимости. 

Чтобы ипотека не помешала зарегистрировать квартиру на Ваше имя когда она свободна от обременений, обязанность продавца по погашению ипотеки должна быть закреплена в договоре, а платежи должны быть скорректированы на погашение ипотеки перед окончанием сделки.

 

3. Проверка документов общего дома – מסמכי בית משותף

Перед покупкой квартиры на вторичном рынке важно проверить документы общего дома которые можно получить в земельном кадастре

Эти документы позволят вам определить расположение квартиры, а также прилегающее к квартире имущество, такое как: парковка, кладовая, крыша итд.

Вы убедитесь, что недвижимость, которую вы собираетесь приобрести, действительно является собственностью принадлежащей продавцам, а не другой собственностью в здании, и что эта недвижимость соответствует правам продавца.

Оценщику от имени ипотечного банка обычно требуется просмотреть документ, чтобы идентифицировать квартиру. 

Поэтому, если вы намерены профинансировать покупку посредством ипотечного кредита, важно заранее иметь соответствующие документы на приобретаемую квартиру.

 

4. Инженерные проверки

Если квартира, которую вы собираетесь приобрести, имеет незаконную пристройку, вы можете столкнуться с трудностями и даже уголовной ответственностью.

Например –  расширение квартиры без разрешения; пристройка чердака без разрешения; закрытие балкона без разрешения; строительство склада без разрешения итд.

Нарушения в строительстве затрудняют получение ипотечного кредита, а также могут нанести ущерб возможностям использования недвижимости, привести к штрафам, приказам о сносе, дополнительным начислениям налога на имущество, налогам итд. 

Плюс это может привести к снижению стоимости недвижимости, не говоря уже о том, что строительство без разрешения, да и использование здания, построенного без разрешения, является уголовным преступлением.

 

5. Цена

В рамках осмотра квартиры перед покупкой также важно проверить, справедлива ли для вас цена. 

Каждый потенциальный покупатель хочет убедиться, что он не платит завышенную цену. 

Проверка обычно проводится через оценщика недвижимости перед покупкой или путем проверки у знакомых, соседей и брокеров, а также на интернет-сайтах.

В последние годы добавлена ​​возможность сравнения с данными на сайте Налогового органа о ценах сделок, осуществленных в последние годы в регионе.

С помощью адвоката по вопросам недвижимости вы сможете заранее получить полные данные по реальной цене квартиры.

 

6. Финансирование покупки и соответствующие расходы

Прежде чем покупать подержанную квартиру, важно убедиться, что у вас есть средства требуемые для покупки. 

Несоблюдение платежей может привести к нарушению договора, ведь в большинстве случаях нарушитель обязан выплатить компенсацию в размере 10% от стоимости квартиры.

Распределение платежей

Прежде чем совершить покупку, вы должны изучить, как распределяются платежи, которые вы можете себе позволить. 

Мало знать, что денег достаточно, распределение платежей тоже должно быть правильным и позволить вам окончить сделку не нарушив договор.

Налог на покупку квартиры в Израиле

При покупке квартиры в Израиле требуется уплатить налог на покупку квартиры при сумме покупки выше 1,978,745 шек.

В некоторых случаях покупатель имеет право на освобождение или снижение налога на покупку. 

Налог на покупку квартиры в Израиле уплачивается в соответствии с налоговыми ставками, которые рассчитываются из расчета цены квартиры, а также личных обстоятельств покупателя.

К примеру является ли это его первой квартирой или имеется ли у него одна или несколько жилых квартир, намерен ли он продать первую квартиру в течение определенного периода времени; есть ли у покупателя инвалидность итд.

Чтобы осуществить оптимальное налоговое планирование, важно заранее и тщательно проверить различные скидки и освобождения от налога на покупку, а также проконсультироваться с опытным адвокатом по недвижимости в Израиле, у которого будут все данные. Подробная информация в нашей статье о налогах на покупку квартиры в Израиле.

Также желательно проверить налог на симуляторе налога на покупку квартиры в Израиле тут.

 

7. Осмотр квартиры перед покупкой – возможность получения ипотеки.

В большинстве договоров купли-продажи квартир указывается, что неполучение ипотечного кредита не является основанием для задержки платежей или расторжения договора. 

Таким образом, покупатель, столкнувшийся с трудностями или задержкой в ​​получении ипотечного кредита, может нарушить договор и от него потребуется оплатить штраф в размере 10% от сделки.

Осторожный покупатель квартиры, намеревающийся профинансировать покупку квартиры за счет банковского кредита под залог квартиры, будет просить у банка принципиальное одобрение заранее – אישור עקרוני.

 

8. Проверка налогов и платежей, которые будут применяться к продавцу.

Для того чтобы перевести права на квартиру в кадастре на имя покупателя необходимо предъявить различные справки. 

Помимо прочего, требуется одобрение в отношении уплаты налога на прибыль от продающей стороны, сборов за улучшение состояния и налогов на имущество. 

Хотя обязательства по этим платежам лежат на продавце, покупатель заинтересован в обеспечении осуществления платежей, и по этой причине необходимо позаботиться о том, чтобы передать часть выручки юристу по продаже квартиры, чтобы гарантировать платежи этих налогов продающей стороной.

Профессиональный адвокат по недвижимости представляющий интересы покупателя, запросит у продавца данные, согласно которым он сможет оценить сумму залога, необходимого для гарантии завершения сделки, и будет хранить эту сумму в доверительном управлении до получения налоговых разрешений, которые позволят зарегистрировать квартиру на имя покупателя.

 

9. Осмотр квартиры перед покупкой инженером

Покупка квартиры в Израиле требует тщательного осмотра квартиры и ее систем.

Помимо прочего, необходимо проверить есть ли в ней строительные дефекты, конструктивные и инженерные дефекты, опасные структурные изменения, такие как снос столба трещины в стенах, протечки, сырость, угрозы безопасности, кондиционирование воздуха, окна и жалюзи, состояние шкафов итд.

Осмотр здания

При осмотре квартиры перед покупкой важно выяснить состояние здания и общего имущества, такого как вестибюль, лестничная клетка и лифт, состояние технического обслуживания здания, качества жизни в здании, идентичность. соседей, есть ли проблемы с шумом, грязью, много ли квартир сдано, расходы на содержание (жилищная комиссия, налог на имущество) и другие проблемы.

Мы советуем нанять инженера  который занимаются обследованием домов и аудитом зданий, и таким образом получить профессиональное заключение, которое включает в себя полную и актуальную картину ситуации в отношении квартиры, здания, района и территории.

 

10. Имущественные проверки – проверка прав собственников и зарегистрированного статуса квартиры.

Прежде чем заключить договор продажи квартиры, юрист со стороны покупателя проверит регистрационный статус квартиры и личность «продавца», то есть действительно ли он является собственником квартиры, проверит что квартира зарегистрирована на его имя, что его права на квартиру однозначны и что нет никаких других препятствий для продажи.

Проверка квартиры перед покупкой в ​​Табу или в Рами

При проверке регистрации квартиры в Табу – необходимо сверить данные продавца с регистрационной формой – чтобы быть уверенными что квартира принадлежит ему.

К примеру – в случае если имя продавца в удостоверении личности или паспорте совпадает с именем в формулировке табу, но номер теудат зеут отсутствует или номер паспорта изменился, необходимо исправить регистрацию перед проведением сделки.

Кроме того, важно узнать, какое семейное положение у продавца, т. е. женат ли он или был женат. 

Данная проверка важна ввиду возможности наличия у супруга прав на имущество даже если он не записан как владелец квартиры.

Опытный адвокат по вопросам недвижимости проведет для вас эти проверки перед подписанием договора на покупку квартиры в Израиле.

Кто живет в квартире?

Перед покупкой необходимо проверить, проживает ли в квартире зарегистрированный собственник/продавец или она находится в собственности арендатора.

Если в квартире есть арендатор, необходимо проверить договор аренды и узнать дату выселения,чтобы убедиться что вы получите квартиру в оговоренный срок.

В случае нарушения договора на аренду квартиры арендатором часть этой проблемы может стать и вашей проблемой тоже. Для более полной информации по теме читайте тут.

Важно напомнить что эта статья не является юридической консультацией и мы советуем обратиться к нам для получения консультации профессионального адвоката по недвижимости по номеру 052-6577627.