אתם עומדים לבצע את העסקה החשובה ביותר בחייכם ולרכוש דירה.
חשוב לזכור כי אם לא תעשו את הכנת השטח הנדרשת, ולא תבדקו ביסודיות את הדירה, העסקה והסביבה — אתם עלולים להתחרט על ההחלטה ואף להפסיד סכום כסף משמעותי.
על כן, הכנו עבורכם רשימת בדיקות שמומלץ לבצע לפני רכישת דירה. יודגש כי אין זו הרשימה המלאה, ואין מדובר בייעוץ משפטי.
לשם ביצוע כל הבדיקות, אנו ממליצים להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין אשר ילווה אתכם לאורך כל התהליך — יבצע מבדיקה מקיפה, ונהל משא ומתן, יסייע בחתימה על החוזה ועד רישום הזכויות על הנכס החדש שלכם.
רשימת הבדיקות הנדרשות:
1: בדיקת הסכם רכישה.
כחלק מיתר הבדיקות, חשוב לוודא שלמוכר עצמו אין בעיות פיננסיות.
במסגרת זו, ייתכן ועדיין לא נרשמו על הדירה עיקולים, אבל שבוע - שבועיים לאחר חתימת ההסכם, יפעלו נושי המוכר וינסו לרשום עיקולים על זכויות המוכר בדירה.
במקרה כזה, לא תוכלו להעביר את הזכויות בדירה על שמכם ופתרון הבעיה עלול להימשך המון זמן.
על כן, יש לוודא כי המוכר אינו במצב כלכלי קשה ואין לו חובות שעלולים להקשות עליכם בהמשך.
רישומים אלה עלולים לסכל את העסקה או לפחות לעכב קבלת משכנתה מהבנקים.
2: בדיקת חובות של הצד השני
כחלק מיתר הבדיקות, חשוב לוודא שלמוכר עצמו אין בעיות פיננסיות.
במסגרת זו, ייתכן ועדיין לא נרשמו על הדירה עיקולים, אבל שבוע - שבועיים לאחר חתימת ההסכם, יפעלו נושי המוכר וינסו לרשום עיקולים על זכויות המוכר בדירה.
במקרה כזה, לא תוכלו להעביר את הזכויות בדירה על שמכם ופתרון הבעיה עלול להימשך המון זמן.
על כן, יש לוודא כי המוכר אינו במצב כלכלי קשה ואין לו חובות שעלולים להקשות עליכם בהמשך.
רישומים אלה עלולים לסכל את העסקה או לפחות לעכב קבלת משכנתה מהבנקים.
האם על הדירה רשומה משכנתא?
אם על הדירה רובצת משכנתא, יש לקחת בחשבון כי לפני שתוכלו לרשום את המשכנתא שלכם, יידרש המוכר לסלק את המשכנתא שלו מהרישום בטאבו.
יש לסכם עם המוכר מראש מתי וכיצד תסולק המשכנתה: או באמצעות פירעון ההלוואה מתוך כספי התמורה, או באמצעות העברת המשכנתה לנכס נדל"ן חלופי.
כדי שהמשכנתה לא תפריע לרישום הדירה על שמכם כשהיא נקייה משעבודים, חובת המוכר לפרוע את המשכנתה צריכה להיות מעוגנת בחוזה, והתשלומים צריכים להיות מותאמים לפירעון המשכנתה לפני סיום העסקה.
3: בדיקת מסמכי בית משותף
לפני רכישת דירה יד שנייה חשוב לבדוק את מסמכי הבית המשותף של הנכס.
מסמכים אלו יאפשרו לכם לזהות את מיקום הדירה והצמדותיה כגון חניה, מחסן, גג וכו'.
כך גם תוודאו שהנכס שברצונכם לרכוש אכן שייך למוכרים ולא לנכס אחר בבניין, וכן שהנכס תואם את זכויות המוכר.
אם אתם מתכוונים לממן את רכישת הדירה באמצעות משכנתא, מומלץ להזמין את המסמכים האלו מבעוד מועד שכן השמאי מטעם הבנק יבקש לקבל אותם בסמוך לעריכת השמאות.
מדובר בפעולה פשוטה של הזמנת מסמך באינטרנט, בעלות של כמה עשרות שקלים.
4: בדיקות הנדסיות
אם בדירה יש תוספת לא חוקית — תיתקלו בקשיים ואף ייתכן ותישאו באחריות פלילית אשר תועבר אליכם מהמוכר (למשל הרחבת דירה, סגירת מרפסת, מחסן לא חוקי וכו').
הפרות בנייה מקשות על קבלת משכנתה, עלולות לגרור קנסות, צווי הריסה, תשלומי מס נוספים, ואף פוגעות בערך הנכס.
על כן, עליכם לוודא שהנכס נבנה כחוק, שלא בוצעו בו סגירות או שינויים ללא היתר ועוד.
למותר לציין כי חריגת בנייה גוררת גם שינוי בערך הנכס, עניין אשר משנה לחלוטין את המחיר עליו הוסכם עם הצד שכנגד.
5: מחיר הדירה
במסגרת יתר הבדיקות, חשוב לוודא שמחיר הדירה תואם את השוק, ותוכלו לעמוד בתשלום לאחר ההתחייבות כלפי המוכר.
הרי כל אחד מאיתנו רוצה להיות בטוח שלא יצא "פראייר" ולא משלם מחיר מופקע שאינו תואם את מצב הדברים בשטח.
הבדיקה נעשית לרוב על ידי שמאי מקרקעין, בדיקה עם מכרים, שכנים, מתווכים ואתרי אינטרנט.
בשנים האחרונות נוספה האפשרות להשוות עסקאות מאתר רשות המיסים.
עורך דין מנוסה יוכל להשיג עבורכם נתונים מלאים על מחירי עסקאות אמת.
6: מימון הרכישה והוצאות נלוות
לפני רכישת דירה יד שנייה חשוב לוודא שיש ברשותכם את הסכום הנדרש.
אי עמידה בתשלומים עלולה להוות הפרת חוזה שבדרך כלל תחייב פיצוי בגובה 10% ממחיר הדירה. יש לבדוק מראש כיצד מתחלקים התשלומים והאם תוכלו לעמוד בהם מבלי להפר את ההסכם.
7: חלוקת תשלומים
לפני ביצוע הרכישה, עליכם ללמוד כיצד מחולקים התשלומים שאתם יכולים להרשות לעצמכם.
לא מספיק לדעת שהכסף מספיק, חלוקת התשלומים צריכה להיות נכונה גם כן, ולהיות כזו שתאפשר לכם להשלים את העסקה מבלי להפר את החוזה.
מס רכישה
ברכישת דירה יש לשלם מס רכישה על סכום העולה על 1,978,745 ש״ח. וזאת כשמדובר בדירתכם היחידה.
במקרים מסוימים קיימת זכאות להנחה או פטור ממס רכישה.
המס נקבע לפי מדרגות מחיר הדירה ונסיבות אישיות (האם זו דירה ראשונה, האם בכוונתכם למכור דירה קיימת, האם קיימת נכות וכו').
כדי לבצע תכנון מס מיטבי, חשוב לבדוק מראש את כלל ההקלות האפשריות ולהיוועץ בעורך דין מנוסה.
מומלץ לבדוק את המס באמצעות סימולטור מס רכישה בקישור המצורף לכתבה. .
. ..
8: קבלת אישור עקרוני מהבנק הממשכן לפני חתימה על ההסכם
ברוב חוזי מכירת הדירות מצוין כי אי קבלת משכנתה לא תהווה עילה לעיכוב בתשלומים או לביטול החוזה.
כך, רוכש הנתקל בקשיים או עיכוב בקבלת משכנתה עלול להפר את החוזה, ויהיה עליו לשלם קנס בגובה 10% מהעסקה.
רוכש זהיר, שמתכנן לממן את רכישת הדירה באמצעות הלוואת בנק תחת משכון הדירה, ידרוש מהבנק אישור עקרוני מראש – אישור עקרוני.
9: בדיקת מיסים ותשלומים שיחולו על המוכר.
לאחר שתסתיים העסקה, ותבקשו להעביר את הזכויות והרישום בדירה על שמכם, תידרשו להגיש רשימה ארוכה של מסמכים, לרבות אישורי מסים, אישור רשות מקומית ועוד.
בין היתר, נדרש אישור בנוגע לתשלום מס שבח מצד המוכר, ועוד.
למרות שהחובה בתשלומים אלו חלה על המוכר, הקונה מעוניין להבטיח מבעוד מועד כי המוכר משלם את הנדרש ובזמן, ולכן יש לדאוג להעביר חלק מהתמורה לעורך דין המלווה את העסקה, כדי להבטיח תשלומים אלו מצד המוכר.
עורך דין מקצועי המייצג את ענייני הקונה, יבקש מהמוכר את מלוא הנתונים לפיהם יוכל להעריך את סכום הכספים שיש להשאיר בנאמנות עד לסיום העסקה, וישמור את הסכום בנאמנות עד לקבלת האישורים הנדרשים לשם רישום הדירה על שם הקונה.
10: בדיקת הדירה על ידי מהנדס מומחה.
רכישת דירה בישראל מחייבת בדיקה קפדנית של הדירה ומערכותיה.
בין השאר, מומלץ לבדוק אם ישנן בדירה ליקויים בבנייה, ליקויים מבניים והנדסיים, שינויים מסוכנים במבנה, כמו סדקים בקירות, דליפות, לחות, סכנות בטיחות, מיזוג אוויר, חלונות ותריסים, מצב ארונות ועוד.
בדיקת המבנה עצמו
בעת בדיקת הדירה לפני הרכישה, חשוב לברר את מצב הבניין והרכוש המשותף, כמו לובי, חדר מדרגות ומעלית, מצב תחזוקת הבניין, איכות החיים בבניין, זהות השכנים, בעיות רעש, לכלוך, אחוז הדירות שכבר הושכרו, הוצאות על תחזוקה (ועדת בית, ארנונה) ועוד.
מומלץ להעסיק מהנדס שמתמחה בבדיקת בתים ולקבל חוות דעת מקצועית הכוללת תמונה מלאה ועדכנית של המצב ביחס לדירה, הבניין, האזור והסביבה.
. 11: בדיקות רכוש – בדיקת זכויות הבעלים ומעמד הרישום של הדירה.
לפני חתימה על חוזה מכירת הדירה, עורך דין מצד הקונה יבדוק את מעמד הרישום של הדירה ואת זהות המוכר, כלומר אם הוא באמת בעל הדירה, יוודא שהדירה רשומה על שמו, שזכויותיו בדירה חד משמעיות ושהמכירה אינה מוגבלת.
בדיקת דירה לפני רכישה בטאבו או ברמ"י.
בעת בדיקת רישום הדירה בטאבו יש להשוות את פרטי המוכר עם טופס הרישום – על מנת לוודא שהדירה אכן שייכת לו.
למשל, אם שם המוכר בתעודת הזהות או בדרכון תואם את השם בטופס הטאבו, אך מספר תעודת הזהות או דרכון שונה, יש לתקן את הרישום לפני ביצוע העסקה.
כמו כן, חשוב לברר מהו המצב המשפחתי של המוכר, כלומר האם הוא נשוי או היה נשוי.
בדיקה זו חשובה משום שיש אפשרות שלבן/בת הזוג יש זכויות בנכס, גם אם הוא לא רשום כבעל הדירה.
עורך דין מקצועי בתחום הנדל"ן יערוך עבורכם את הבדיקות הללו לפני החתימה על חוזה רכישת הדירה בישראל.
מי גר בדירה?
לפני רכישה יש לבדוק אם בעל הדירה/המוכר רשום גר בה או אם היא בבעלות שוכר.
אם יש שוכר בדירה, יש לבדוק את חוזה השכירות ולברר את תאריך פינוי הדירה, על מנת לוודא שתקבלו את הדירה במועד שנקבע.
במקרה של הפרת חוזה השכירות על ידי השוכר, חלק מהבעיה הזו עשוי להפוך גם לבעיה שלכם. למידע נוסף בנושא, קראו. ..
חשוב להזכיר כי מאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי, ואנו ממליצים לפנות למשרדנו לקבלת ייעוץ מקצועי בטלפון 052-6577627.
