במרבית המקרים, אדם המעוניין ברכישת דירה בישראל יידרש להוציא סכום כסף ניכר, ובכלל זה לשלם מס רכישה שעשוי להגיע לסכומים של מאות אלפי שקלים. יחד עם זאת, כאשר מדובר בנכה, קיים פטור ממס רכישה, שמטרתו להקל על נכים ברכישת דירה בישראל.
מהם התנאים לקבלת הקלה במס רכישה לנכה?
ומתי בכל זאת יידרש נכה לשלם מס רכישה?
סעיף 11 לחוק מיסוי מקרקעין – הקלות במס רכישה לנכים
סעיף 11 לחוק מיסוי מקרקעין מעניק לנכים הנחה משמעותית במס הרכישה החל על רכישת דירת מגורים.
ככלל, רכישת דירה בישראל פטורה ממס רכישה עד לסכום של 1,978,745 ₪.
אולם, כאשר מדובר בנכה, תקרת הפטור עולה לסכום של 2,500,000 ₪.
במקרה שמחיר הדירה עולה על 2,500,000 ₪, יחול מס בשיעור 0.5% בלבד על החלק העולה על סכום זה.
אם מדובר בדירה שאינה דירתו היחידה של הנכה, יחויב הנכה במס רכישה בגין כל שווי הדירה – אך בשיעור מופחת של 0.5% בלבד (לעומת שיעור מס רכישה מלא שעומד בממוצע על כ-8%).
לדוגמה: נכה הרוכש דירה ראשונה בסכום של 3,000,000 ₪ – ישלם מס רכישה בסכום של 5,106 ₪ בלבד, לעומת 45,538 ₪ שהיה משלם אדם שאינו נכה.
ואולם, הקלות במס רכישה ניתנות אך ורק לנכים העומדים בתנאי החוק.
תנאי ראשון – רכישת דירה למטרת מגורים בלבד
החוק קובע כי נכה זכאי להקלה במס רכישה אך ורק אם הדירה נרכשה לשימושו למטרת מגורים.
לדוגמה: דירה שנרכשה להשקעה לא תזכה את הרוכש בהקלה במס רכישה.
משמעות הדבר היא שאם הנכה מעוניין לנצל את ההטבה, עליו להתגורר בדירה החדשה שהוא רוכש, ולהשכיר את דירתו הנוכחית, ובכך ליהנות מהפטור.
אופציה נוספת לתכנון מס חוקי היא לרכוש תחילה דירה להשקעה (כדירה ראשונה), ולאחר מכן לרכוש דירה נוספת למגורים – שאז לגבי הדירה השנייה יחול מס רכישה מופחת של 0.5%.
.
תנאי שני – עד פעמיים במהלך החיים
על פי החוק, נכה רשאי לנצל את ההקלה במס רכישה לדירה עד פעמיים במהלך חייו בלבד.
במילים אחרות, נכה לא יוכל לרכוש יותר משתי דירות תוך שימוש בפטור כמתואר, גם אם הדירות הבאות שירכוש ישמשו אותו למגורים.
אם ירצה לרכוש דירות נוספות – הוא יחויב במס רכישה מלא על פי מדרגות המס הרגילות.
תנאי שלישי – מיהו נכה על פי חוק מיסוי מקרקעין? עמידה בהגדרת החוק.
כדי לזכות בהטבה, יש לבדוק מיהו הנכה שמוכר לצורך הפטור.
החוק קובע כי כל אחד מהמקרים הבאים ייחשב כנכה:
- אדם בעל נכות רפואית צמיתה בשיעור 100%.
- אדם בעל נכות רפואית יציבה בשיעור 90% לפי חישוב משוקלל.
- אדם בעל נכות רפואית צמיתה בשיעור 50% עקב קטיעה, שיתוק גפיים או נכות עקב תאונת דרכים.
- אדם שנקבעה לו דרגת אי-כושר להשתכר בשיעור 75% לפחות.
- נכה צה"ל בדרגת נכות של 19% לפחות.
- מקבל גמלה מלאה עבור ילד נכה.
- עיוור.
כל מי שעומד לפחות באחד מהתנאים האמורים – יהיה זכאי להקלות במס רכישה.
יחד עם זאת, על מנת לקבל את ההנחה בפועל, צריך לקבל וועדה רפואית מתאימה.
במידה ומדובר בנכה צה"ל או נפגע פעולות איבה, לא יהא צורך בוועדה.
פטור ממס רכישה להורים לילד נכה
גם הורים לילד נכה זכאים להקלה במס רכישה, בתנאי שהדירה נרכשת למטרת מגורים, ובלבד שלא ניצלו בעבר את ההטבה יותר מפעמיים.
על ההורים יש להגיש בקשה לוועדה רפואית שתבחן את מצבו הרפואי של הילד.
אם ייקבע כי הילד עומד בתנאי הזכאות – יוכלו ההורים ליהנות מהפטור.
.
זאת ועוד, ההורה יידרש להגיש בקשה מתאימה לבית המשפט לענייני משפחה על מנת לקבל את האישור לעשות שימוש בפטור.
אישור בית המשפט לענייני משפחה
בנוסף לבדיקה הרפואית – נדרש אישור בית המשפט לענייני משפחה במקום מגוריו של הילד. מדוע נדרש אישור כזה? משום שההטבה במס רכישה שייכת לילד עצמו, והשימוש בה על ידי ההורים מהווה מימוש של זכות שאינה שלהם – לכן נדרש אישור בית המשפט והאפוטרופוס הכללי.
לפני קבלת החלטה בקשר לרכישת דירה תוך שימוש בפטור נכה, אנו ממליצים להתייעץ עם עורך דין בתחום המקרקעין או לקבל ייעוץ משפטי ללא עלות במשרדנו.
. .
