מה זה מס שבח? מתי משלמים את המס? באילו מצבים יש פטור?
מס שבח מהווה מס המוטל על מוכרי דירות בישראל בגין עליית ערך הנכס בעת מכירתו, והוא נגזר מהשבח הריאלי שנצבר במכירה.
המונח "מס שבח" מתייחס להפרש בין מחיר רכישת הנכס לבין מחיר מכירתו על ידי המוכר הנוכחי, בהתחשב במדד ובניכוי ההוצאות המותרות לפי דין, לרבות:
- הוצאות רכישה והשבחת הדירה;
- שכר טרחת עורך דין;
- דמי תיווך;
- הוצאות שיפוץ הנכס;
- מס רכישה;
- ריבית בגין מימון רכישת הנכס;
- פחת;
- אגרות ומסים ששולמו בגין הנכס והוצאות נוספות.
מה שיעור מס השבח בעת מכירת דירה בישראל?
שיעור מס השבח עומד על 25% משיעור השבח שנצבר. ניתן להיעזר במחשבון מס שבח באמצעות לחיצה כאן. V תלחצו כאן למעבר למחשבון מס שבח מקרקעין
כיצד מחושב מס השבח?
חישוב מס השבח כולל שני שלבים עיקריים:
- קביעת שיעור עליית ערך הנכס לאורך תקופת ההחזקה;
מס השבח משולם רק כאשר ערך הנכס עלה ממועד הרכישה.
על כן, הבדיקה הראשונית שיש לבצע היא ההפרש בין עלות רכישת ומכירת הנכס.
כך לדוגמה, נניח שמר א' רכש דירה בחיפה בשנת 2018 במחיר של 3 מיליון ₪.
בשנת 2020 מכר את הדירה למר ב' בתמורה לכ-4 מיליון ₪.
ההפרש – מיליון ₪.
במקרה זה, על מר א' לשלם מס שבח בשיעור של 25% מהרווח, דהיינו 250,000 ₪.
- ניכויים מותרים מהמס
וכיצד ניתן להפחית את גובה המס?
בהתאם לחוק, ניתן להפחית חלק מההוצאות אשר נאלצנו לשלם במהלך התקופה בה החזקנו את הנכס.
בין יתר ההוצאות ניתן למנות את שכ"ט עו"ד, מתווך, שיפוצים שעשינו בנכס ואפילו הריביות ששילמנו בגין המשכנתא לרכישת הנכס.
מתי ניתן פטור מתשלום מס שבח?
1. מכירת דירת מגורים יחידה
המוכר יהיה פטור ממס שבח אם מתקיימים התנאים המצטברים הבאים:
- הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל;
- המוכר מחזיק בדירה לפחות 18 חודשים מהיום שהייתה דירת מגורים;
- המוכר לא מכר, במהלך 18 החודשים שקדמו למכירה, דירת מגורים אחרת בפטור ממס.
2. מכירת דירה שהתקבלה בירושה
המכירה תיהנה מפטור ממס שבח אם יתקיימו כל התנאים המצטברים:
- המוכר הוא בן זוגו, צאצאו או בן זוג של צאצא של המוריש;
- המוריש היה בעליה של דירת מגורים אחת בלבד ערב פטירתו;
- אילו המוריש היה בחיים ומוכר את הדירה – היה זכאי לפטור ממס שבח.
במצב זה עובר הפטור מהמוכר המקורי (המוריש) ליורש.
מכירת דירת מגורים נוספת
במקרים מסוימים ניתן לקבל פטור גם בעת מכירת דירה נוספת, אם מתקיים אחד מהתנאים הבאים:
- המוכר מחזיק בדירה נוספת בשיעור של עד 33% בלבד;
- הדירה הנוספת הושכרה בשכירות מוגנת עד ליום 01.01.1997;
- הדירה הנוספת נרכשה במטרה למכור את דירת המגורים, כאשר שתי הדירות מוחזקות על ידי המוכר לתקופה שאינה עולה על 18 חודשים, או עד שנה מיום מסירת הדירה, אם נרכשה מקבלן.
יודגש, כי קיימות דרכים נוספות לקבלת פטור ממס שבח, ועל כן מומלץ להיוועץ בעורך דין מקרקעין על מנת למזער את חבות המס ככל הניתן.
על אילו סוגי נכסים חל מס השבח?
מס השבח חל על כל סוגי המקרקעין.
בדומה למכירת דירת מגורים, נצטרך לשלם מס שבח גם על מכירת מקרקעין/שטחים מסחריים ועוד.
גובה המס משתנה בהתאם לסוג הנכס הנמכר.
מס שבח לתושבי חוץ תושב חוץ המוכר דירה בישראל עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח, אם אין בבעלותו דירת מגורים נוספת במדינת מגוריו.
לצורך קבלת הפטור, על תושב החוץ להוכיח כי אינו מחזיק בדירה נוספת במדינת מגוריו.
לשם כך, עליו להציג את המסמכים הנדרשים מהטאבו במדינה הנוספת - KADASTER
אף אם בבעלותו דירת מגורים נוספת במדינת מגוריו, ייתכן כי יהיה זכאי להקלות מס, אם הדירה הנמכרת עומדת בהגדרה של דירת מגורים מזכה, ואז החישוב יתבצע בשיעור מס לינארי מוטב.
לסיכום:
לצורך בדיקת חבות המס במכירת נכס מקרקעין, חשוב לבחון היטב את חוק מיסוי מקרקעין ותקנותיו.
מומלץ לפנות לעורך דין מקרקעין לפני קבלת כל החלטה, על מנת להיערך מראש ולהימנע מהפתעות .
משרדנו עוסק בתחום המקרקעין מזה שנים רבות ומלווה משקיעים ובעלי נכסים בכל רחבי הארץ (וגם בחו"ל).
השירות האישי, הזמינות והניסיון הרב של צוות המשרד מהווים בסיס איתן למקסום הרווחים ולהפחתת חבויות המס בעסקאות נדל"ן.
